EUR 91.1201 
Реформа со многими оговорками
Наверное, поэтому все стороны процесса сегодня так настойчиво отказываются принимать на себя это тяжкое бремя, «жонглируя» им от одного к другому, как горячим углем — нужным, как источник света и тепла, но обжигающим руки.
Площадкой переговоров между сторонами процесса в нашем регионе стало недавнее заседание в областной администрации, на котором обсуждалось взаимодействие управляющих организаций с контролирующими органами (Государственной жилищной инспекцией, Роспотребнадзором, Ростехнадзором, УГПН ГУ МЧС, УАТИ мэрии города Новосибирска) в вопросах содержания и ремонта жилищного фонда в Новосибирске. Наряду с этой темой без внимания не остались вопросы применения санкций к управляющим компаниям и собственникам жилья. Роль примиряющей стороны взяла на себя комиссия по вопросам местного самоуправления и реформы ЖКХ Общественной палаты Новосибирской области — в лице ее председателя Сергея Жигулёва.
Как справедливо отметил Сергей Васильевич, действующее законодательство не устраняет всех проблем на рынке услуг ЖКХ, а новые нормативные документы предусматривают далеко не все нюансы. Данная встреча — кстати, первая в подобном формате, — как надеются ее участники, должна стать стартовым толчком к приведению законодательства в порядок. Проводником в этом случае обещает послужить Общественная палата, обладающая правом законодательной инициативы.
Надзорные органы уверяют, что взимание с управляющих компаний штрафов за нарушения в работе никогда не было и не будет для них самоцелью, главное — устранить правонарушения руками управляющих компаний. И, как отмечает представитель Государственной жилищной инспекции по Новосибирской области Александр Лучник, выявленные нарушения в работе устраняются достаточно быстро. Но это касается лишь половины неправомочных действий — и половина эта имеет более-менее «легкую степень тяжести».
Настоящим заколдованным кругом для управляющих компаний, да и для всех остальных участников процесса, стало исчисление тарифов. Его управляющие компании проводят, руководствуясь установленной муниципалитетом суммой — в том случае, если собственники не приняли соответствующих решений на своих общих собраниях. Устанавливать тариф за содержание мест общего пользования должны сами собственники — на общих собраниях, и объем работ с соответствующей оплатой должен быть зафиксирован в договорах с УК. При определении объема затрат для обеспечения безопасного и комфортного проживания должно учитываться своеобразие каждого дома. Между тем, подчеркивает Александр Лучник, в подавляющем большинстве районов нашей области собственники остаются неактивными, и тарифы до сих пор устанавливаются сессиями Советов депутатов или постановлениями муниципальных властей. И, в основном в угоду населению, общие тарифы устанавливаются, как правило, очень низкими, а в такой ситуации управляющим компаниям приходится объяснять жильцам, что по деньгам и услуги. Процесс, понятно, от этого не упрощается.
«Если в договорах не прописано, что УК может по своему усмотрению устанавливать тарифы (а на это собственники, конечно, вряд ли дадут свое согласие), то управляющие компании, взимающие по установленному муниципалитетом тарифу, фактически нарушают закон и права собственников. Тарифы должны устанавливаться при их непосредственном активнейшем участии, исходя из потребностей каждого конкретного дома», — говорит Александр Михайлович.
Но, по словам директоров управляющих компаний, в этом-то как раз и вся загвоздка. Граждане практически не включаются в процесс управления — с одной стороны, из-за неактивности, недопонимания процессов, с другой, как сказал руководитель ЗАС УК «СПАС-Дом» Владимир Булычев, — сознательно, чтобы не пересматривать низкие тарифы. При этом управляющие компании одновременно стараются установить мир и с жильцами, и с надзорными органами, и втиснуться в рамки ремонта за маленькие деньги. А в это время продолжает готовиться обзорная информация прокурору по незаконному установлению этих самых тарифов, принятых без участия собственников. Замкнутый круг так и не размыкается. По словам Владимира Булычева, при таком подходе государственных надзорных органов, постоянно штрафующих УК, можно и вовсе довести компании до полного разорения.
«Давайте нас всех вообще посадим — мы и так уже давно «под прокурором» ходим!» — весьма эмоционально высказался Владимир Булычев.
На что Александр Лучник со своей точки зрения резонно возразил: «Все должно быть четко прописано в перечне услуг договора управляющей компании с собственниками. Если вы не можете найти общий язык с собственниками — откажитесь от функций управления, тогда будет объявлен конкурс и на ваше место придет другая компания».
Подобный ответ директорами управляющих компаний был воспринят как некий вызов.
«Если дом очень старый, двухподъездный, на какие деньги можно рассчитывать для его содержания и тем более капремонта? С жильцов их точно не соберешь, а Государственная жилищная инспекция штрафует нас за плохое состояние таких домов — по 40 тысяч штрафов выставляете! Получается, ваша организация — коммерческая, а наша — нет?» — выступил директор ООО УК «Регион» Алексей Марченко.
К подобного рода высказываниям в защиту своей стороны присоединился и директор ООО «Управляющая жилищная компания» Андрей Тихонов: «У меня только за май этого года было восемь проверяющих комиссий — откуда только не приходили! Все проверки прошли нормально, вопросы остались только по тарифам. Но люди по-прежнему не принимают никаких решений. Конечно, на этом «камне преткновения» развалить УК можно, и очень просто. Но, возможно, прежде необходимо подойти к проблеме и с другой стороны — спросить с собственников, на которых тоже лежит большая ответственность. Их кто-то наказывает за непроведение общих собраний?»
Пока, согласно Жилищному кодексу, вступившему в силу три года назад, собственник хоть и остается центральной, определяющей фигурой, но официальной ответственности за ним не числится. Возможно, до этого дело еще просто не дошло, а возможно, специалисты справедливо решили, что по крайней мере на данном этапе такая ответственность все еще больше запутала бы. Ведь ее установление предполагает определенную систему взысканий со всеми вытекающими отсюда последствиями и необходимостями. В ходе заседания представители Общественной палаты и управляющих компаний все же предложили пересмотреть подходы и подготовить областной закон, предусматривающий санкции для собственников жилья, которые не принимают решения о размере тарифов на услуги ЖКХ.
Но и у самих собственников наверняка найдутся надежные аргументы в свою защиту. Судя по наблюдениям за жизнью в одном из далеко не самых благополучных домов (и по состоянию жилья и придомовых территорий, и по сложному «характеру» проживающего там контингента), с текущим содержанием многоквартирного жилого фонда ответственная управляющая компания в состоянии справиться вполне сносно и при не самых высоких тарифах. Во многом срабатывает непритязательность жильцов — довольствуются имеющимися условиями, и не требуются им собрания, повышение тарифов и качества услуг. А вот с капитальным ремонтом ни управляющая компания, ни уж тем более собственники без поддержки государства не справятся. Пять процентов средств от общей цены реконструкции конкретного дома, которые по 185-му ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ» владельцы жилья должны отчислить на эти цели в случае попадания их дома в программу капремонта текущего года, — сумма не бог весть какая. Но механизмы ее сбора — тоже пока проблема. При столь многих оговорках и общей, далеко не идеальной организованности процесса реформирования ЖКХ вопрос о том, справедливо ли взыскивать с граждан за их неактивность, пожалуй, остается открытым.
АКТУАЛЬНО
