На грани или на пороге?

В новосибирской редакции «Комсомольской правды» по этому поводу был проведен специальный «круглый стол» с представителями банков, агентств недвижимости и застройщиков. Несколько дней спустя была организована встреча в пресс-клубе новосибирского Союза журналистов — меньшая по масштабам, но с тем же кругом обсуждаемых вопросов. Автор этих строк побывал и там, и там.

Сразу оговорюсь, что, конечно, на обеих встречах было много элементов пиара, и пересказывать то, какие условия предоставляет та или иная кредитная организация или риэлторская контора, наверное, нет смысла. Важнее углядеть некие общие моменты, ухватить тенденции. Это и попытаемся сделать на основании услышанного.

Хотя, надо сказать, однозначной, стройной картины всё равно не получается. Даже среди аналитиков самих банков есть приверженцы и пессимистичного, и оптимистичного прогноза развития ситуации. Факты же на сегодняшний день таковы: практически во всех российских банках отмечено ужесточение условий для взятия ипотечного кредита. Кроме того, вслед за повышением Центробанком ставки рефинансирования многие коммерческие банки начали поднимать ставки по ипотеке. Для кого-то это было обусловлено финансовой необходимостью, кто-то таким образом надеется подстраховаться, кто-то — получить дополнительную прибыль. Ну а кто-то наверняка повышает потому, что «все повышают».

Некоторые пока продолжают удерживать старые ставки — например, Сбербанк, банк «Левобережный», Муниципальный банк. Но то, что и у них ставки не поднимутся в ближайшие полгода, никто обещать не рискнул. Понятно, что все будет зависеть от ситуации на рынке, а она имеет склонность меняться весьма быстро. По мнению Натальи Макаровой, директора по ипотечному кредитованию «Альфа-банка», наиболее реалистичный прогноз для всего банковского сектора в целом — это постепенное увеличение ставок в среднем по полпроцента каждую пару месяцев. Длиться это может, по одним оценкам — до апреля, по другим — до самого августа.

При этом все эксперты были единодушны в мнении, что пока ипотечные кредиты брать выгодно. Ключевое слово «пока». Безусловно, наиболее благоприятные условия в этой сфере были около года назад. И ставки ниже, и требования к заемщику мягче, вплоть до отсутствия первоначального взноса. Сейчас же осталась всего пара программ, в которых предусмотрена возможность покупки жилья по ипотеке без первоначального взноса. Но, по мнению Александра Евдокимова, директора по ипотечному кредитованию компании «Сибакадемстрой Недвижимость», на сегодняшний день они носят чисто декларативный характер, а вскоре, видимо, и вовсе будут отменены.

Для банков ипотека тоже осталась вполне рентабельным делом при условии, что у этих банков невысока доля средств, привлекаемых из-за рубежа. Те из них, кто менее всего зависит от иностранного капитала, намерены даже разворачивать новые ипотечные программы, хотя, конечно, с оглядкой. Если раньше при выдаче кредита в первую очередь смотрели на объект залога, то теперь главное — это благонадежность самого заёмщика.

В целом, как отметило большинство представителей агентств недвижимости, нынешняя «проверка благонадежности» вполне оправдана. В самом начале развития ипотеки требования к клиентам были излишне жесткими, затем нас, как это часто бывает в России, занесло в другую крайность. Сейчас же условия вполне адекватные, и в целом ситуация с ипотекой лучше, чем 3—4 года назад. Скажем, налицо тенденция постепенного увеличения сроков ипотеки. Не как в Америке, конечно, — до 30 лет и больше, но 15 — 20 лет уже вполне реально. И, как утверждают риэлторы, для покупателей жилья в первую очередь важны именно сроки ипотеки и качество самого жилья. Повышение ставок особой роли не сыграет, поскольку в любом случае инфляция и опережающий инфляцию рост цен на недвижимость делают ипотеку выгодной для потребителя. Поэтому доля ипотечных сделок в общем числе сделок с недвижимостью продолжает расти.

Впрочем, не только поэтому. Для большинства ипотека — это вообще единственный способ решить квартирный вопрос. И виной тому — рост цен на жильё. Этой темы, обсуждая ипотеку, не могли не коснуться. Часть экспертов отделалась стандартными мини-лекциями на тему спроса и предложения. Дескать, спрос на жильё колоссальный, намного опережает предложения, поэтому и цены растут на 30 — 40 процентов в год. К тому же Новосибирск бурно развивается, становится всё более привлекательным для инвесторов, всё более «столичным»...

Тому, что наш город развивается и стройки у нас ведутся ударными темпами, конечно, радуешься. Только вот ловишь себя на мысли, что все эти красавицы-многоэтажки — «не про нас». Сколько их ни строится — жильё доступнее не становится. Жильё в новостройках всё чаще покупают те же самые местные олигархи — на сегодняшний день это одно из самых надежных и прибыльных вложений средств.

Лично мне показалось наиболее честным и непредвзятым мнение главы агентства недвижимости «Жилфонд» Александра Чемеркина. Он не стал даже пытаться делать какие-то прогнозы по поводу того, когда и насколько вырастут цены на жильё, какие к этому есть предпосылки и объективные причины. По его мнению, и сегодняшние цены — просто запредельные, на грани платежеспособного спроса простого населения. И взлетать они могут безо всякой объективной причины. Скажем, был бешеный скачок во время проведения деноминации в 1997 году. Хотя, казалось бы, деноминация-то здесь при чем?

Но это уже своего рода общественный рефлекс. В постсоветской России любая «нештатная ситуация» — будь то реформа, очередные выборы или даже разошедшиеся по стране слухи (типа нынешних о новой деноминации) — может стать причиной скачка цен. На всё, не только на недвижимость. Но вот не изобретено еще ничего, чтобы снизить единожды поднятые цены. Останавливаются они только тогда, когда упираются в единственный естественный барьер — покупательную способность граждан.

Что касается покупки недвижимости, то понятно, что эта самая покупательная способность на пределе, даже со всеми чудесами ипотеки. Во многом именно поэтому банки и идут на увеличение сроков кредитования — просто чтобы уменьшить суммы ежемесячных платежей до более-менее приемлемого уровня. Но и сроки эти нельзя растягивать до бесконечности. А дальше?

А вообще, говоря «цены растут», мы на обывательском уровне представляем этакого жадного дядьку-буржуя, который сидит и приписывает всё новые нули на ценниках. Господин Чемеркин же в этом плане привел несколько неожиданный пример:

— Допустим, решает кто-нибудь продать свою квартиру. С чего всё начинается? Покупает справочник — их сейчас очень много, выходят регулярно. Листает. Та-ак... Вот, квартира примерно как у меня — «двушка», дом панельный, второй этаж, район тот же. Цена, условно говоря, три миллиона. Он думает: ну а у меня же еще ремонт вполне приличный и до поликлиники недалеко. Да и вообще, накину-ка ещё тысяч двести — «на торг». И выставляет свою цену уже в три миллиона двести. Но невдомек ему, что те, кто уже в этом справочнике, в свое время рассуждали точно так же и тоже своё «на торг» накидывали. А через месяц очередной продавец покупает справочник. И снова — ого! Да «двушки» в моем районе уже по три двести! Ну я-то за свою могу и на сотню-другую больше выгадать!

В этом беда систематизированной информации. В итоге реальных цен не знает никто. Кому действительно нужно продать квартиру — тот продает. Конечно, по цене меньшей, чем заявлял. Остальные же продолжают находиться на рынке и продолжают постепенно «накручивать» цены. И во многом тот ажиотажный спрос, что существует в последние годы на рынке недвижимости, тоже раздут искусственно. В условиях, когда жильё постоянно дорожает, те, у кого есть хоть какая-то возможность его приобрести, стремятся сделать это как можно скорее.

Подводя некоторый итог, можно сказать так: принципиально ничего на рынке жилья и ипотечного кредитования не изменилось. Каких-то бурь и катаклизмов ожидать не приходится, но и снижения цен — тоже. Хотя кто-то из экспертов высказывал предположение, что может снизиться спрос на «хрущевки» — из-за того, что вряд ли кто захочет брать ради них ипотеку на 20 лет и больше. Но это вопрос достаточно спорный.

В целом же складывается ощущение, что рынок недвижимости уже давно находится на грани стагнации, и спасает его лишь то, что банки имеют возможность увеличивать сроки кредитования, да и доходы горожан постепенно подрастают — не с такой скоростью, как цены на жильё, но всё-таки. И сейчас в этом сегменте назревают — или, по крайней мере, должны назревать — какие-то изменения. Принципиальные. Качественные. И если они окажутся позитивными — это можно будет назвать самой громкой победой. Огромным шагом к стабильности и благополучию.