Гадание — не метод при выборе квартиры

Свои планы строим сами
О реализации основных посылов, привнесенных в начале 2006 года жилищным нацпроектом, мы рассказывали уже не раз, но, слава богу, в этой многотрудной теме продолжают регулярно появляться новостные поводы. К примеру, завершена масштабная работа над схемой территориального планирования Новосибирской области до 2025 года, и сегодня этот важнейший для региона документ находится на рассмотрении в федеральных министерствах и ведомствах. К слову сказать, к проверке документов подобного рода в Москве подходят куда как серьезно. Например, нашу схему рассмотрят 26 государственных структур. Это во многом стимулирует качественную работу по территориальному планированию конкретных территорий региона. Как поделился своими размышлениями на недавней встрече с новосибирскими журналистами заместитель губернатора Новосибирской области Владимир Анисимов, «наконец-то наступили такие времена, когда руководители всех уровней понимают, что без генерального плана развитие любой территории невозможно». Понимание это есть, конечно, и в государственных масштабах. На уровне правительства уже поставлена задача начала проработки транспортной схемы РФ, а в последующем и всероссийской схемы территориального планирования.

Наш регион работать над схемой терпланирования начал еще в 2004 году, и теперь можно небезосновательно полагать, что полностью откорректированная схема вступит в силу уже в 2008 году. Кроме того, сегодня на подходе генплан города Новосибирска, а из 35 областных муниципальных образований первого уровня у 32 городских округов и муниципальных районов уже есть действующие генеральные планы. Предмет нашей особой гордости — впервые в практике градостроительства в Новосибирской области корректировку генерального плана областного центра выполняли не москвичи, а местные специалисты.

Амбиции не отменяют опыт
Логическим продолжением работы по территориальному планированию сегодня стало формирование трехлетнего государственного и регионального бюджетов на период 2008, 2009 и 2010 годов. При этом заложен принцип так называемой «скользящей трехлетки», когда в конце каждого года к планируемому периоду «приплюсовываются» расчеты еще на год: после 2008-го казна будет формироваться на 2009, 2010 и 2011 годы и так далее. Пожалуй, одна из интереснейших тем при этом — увязка новых принципов бюджетного процесса с конкретной реализацией жилищной политики в нашей об
ласти. Более длительное планирование уже сегодня вполне определенно дает увидеть перспективы строительства жилья не только до 2010, но и на период 2012 — 2014 годов. Именно с таким временным расчетом сегодня сформирован строительный задел, позволяющий увеличить объемы введенных новостроек в 2008 году на 15 процентов. С учетом того, что современные темпы возведения новостроек высоки и в 2007 году планируется сдать не менее 1 миллиона 250 тысяч квадратных метров жилья, планы нашей области к 2010 году по выходу на полуторамиллионные объемы можно оценить как весьма амбициозные. Это особенно остро ощущается даже при беглом взгляде в прошлое: в 2004 году мы вводили лишь порядка 500 тысяч квадратных метров жилья, в 2005-м — около 700 тысяч «квадратов».

«Имеющийся в рамках одного 2007 календарного года прирост объемов сдаваемого жилья — наш существенный результат. Но главное не сама цифра, а конкретные жилые дома», — говорит Владимир Анисимов.

Несмотря на вполне объяснимые опасения традиционной предновогодней «гонки», мол, годовая сдача основных объемов всегда ведется в срочном порядке в последние месяцы, четко прописанные перспективы-2007, по словам Владимира Анисимова, — далеко не гадание на кофейной гуще. По планам все объекты находятся в стадии строительного задела, и за этапами работы над ними чутко следит специальная вневедомственная экспертиза. К строгому планированию и сдаче в срок располагает и сокращение бумажно-согласовательного этапа с 2003 года в 2—3 раза. Поэтому авральный режим сдачи годовых объемов волнует новосибирских строителей все меньше. Но и полностью сбрасывать со счетов практику прошлых лет завершения года в достаточно напряженном штабном режиме специалисты пока не спешат. При этом стараются извлекать соответствующие уроки — значительное количество объектов, остающихся на последний момент, — это всегда увеличение затрат.

Разукрасим! Было б чем...
Успешной сдаче готового жилья, конечно, способствует развитие строительной индустрии. По словам Владимира Анисимова, ведется целенаправленная работа с новыми инвестиционными проектами стройиндустрии. Недавно была открыта вторая очередь производства ячеистого бетона. По производству более традиционного для нас кирпича мощности сегодня еще не полностью задействованы. Пока новосибирские строители вынуждены покупать большую часть облицовочного высокомарочного кирпича. Инвестиционные проекты этого направления позволят полностью закрыть потребности региона в лицевом кирпиче в рамках 2008 — 2010 годов. Уже сегодня в Искитиме введена первая линия по производству цветного облицовочного камня сухого прессования. Многообразная и яркая палитра этой новинки позволит буквально «разукрашивать» новостройки. Еще многие другие проекты — в разных стадиях реализации.

Квартирный супермаркет
Многие факторы, сказывающиеся на увеличении объемов ввода новостроек, кроме прочего, обязывают застройщиков работать не только быстрее и качественнее, но и разнообразнее. Недвижимость имеет слишком высокую стоимость, чтобы «позволять себе» отпугивать потенциальных покупателей еще и собственной монотонностью. Чтобы у граждан было право выбора вида своего будущего жилья, сегодня не просто наращиваются объемы сдачи новостроек «под ключ», но и делается упор на демонстрацию разных вариантов отделки квартир. Кстати, в готовом виде к 2010 году планируется строить не менее 30 процентов всех домов, а сегодня — для сравнения — мы имеем только пять процентов новостроек с внутренним убранством. В основном охотно удовлетворяют потребности покупателей «от и до» пока только крупные строительные компании. Они предлагают уже отделанные квартиры или образцы обустройства будущих семейных «гнездышек».

Для большей наглядности и убедительности за последний год при активном содействии областной администрации создано и создается порядка 19 демонстрационных зон, на которых представлены варианты всевозможного квартирно-бытового счастья.

«Благодаря этому сегодня у реального потребителя есть возможность подойти к выбору жилья, как в супермаркете, — потрогать, опробовать и выбрать то, что нужно», — отмечает Владимир Анисимов.

Кусачими бывают не только собаки
При всем этом совершенно понятно: в какую «обертку» жилье не заверни, от проблем его ценообразования, или даже вернее сказать — неумолимого удорожания, не уйти. «Откусывают» жилищные цены огромные куски от бюджета всякого к ним прикоснувшегося.

Изначально признаваемая многими эффективной ипотека (в случае подавляющего большинства коммерческих банков — жилищное кредитование) на самом деле таковой не стала. И хотели бы многие граждане «ввязаться в это дело», да боятся — «а вдруг что в будущем...» Кроме того, люди опасаются этого предприятия, потому что слишком уж оно сложное и требует огромных для бюджета среднестатистического россиянина затрат. Для большинства оно и непосильно, и опасно, особенно когда дело касается кредитования при строительстве жилья, которое сегодня производит большое количество финансовых структур. Конечно, проблемы многих обманутых дольщиков в Новосибирской области наглядно разрешаются, но подобные прецеденты отравляют тенью сомнения.

И тем не менее обороты жилищного кредитования по области растут год от года. Уже в 2006 году они составили порядка 14 миллиардов рублей, и это не предел. Главным образом, рост в данном сегменте обеспечит заложенная в областном бюджете сумма (порядка 112 миллионов рублей) на сопровождение жилищных кредитов для работников бюджетной сферы. Напомним, что безвозмездные ссуды на приобретение или строительство жилья даются бюджетникам в размере около 250 тысяч рублей для жителей городских округов и примыкающих к ним территорий и порядка 200 тысяч рублей — для сельской местности.

«Можно по-разному к ним относиться, но суммы эти безвозмездные и безвозвратные. Много это или мало? Столько, сколько сегодня позволяет бюджет. Понятно, что было бы хорошо, чтобы жилье предоставлялось бесплатно, но сегодня его нужно заработать», — расставляет точки над «i» Владимир Анисимов.

Ипотека кредиту рознь
Упомянутое выше разделение на ипотечное и просто жилищное кредитование не случайно. Как пояснил Владимир Анисимов, непосредственно ипотечным кредитованием на территории Новосибирской области занимается только областное агентство ипотечного кредитования. Для выдачи кредита оно использует специальный залоговый механизм существующего или незавершенного жилья. Все остальное — просто кредиты специального назначения для жилищного строительства или приобретения жилья. И нередко объявляемые банками годовые процентные ставки оказываются лишь рекламным трюком, так как по факту к представленным суммам приплюсовываются цена открытия счета, разные комиссии и так далее. В этих условиях, как убеждает Владимир Анисимов, наиболее прозрачной остается только полностью контролируемая областной администрацией схема обеспечения ипотекой через Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования. На сегодня больших объемов оно, конечно, не обеспечивает — в ближайшем будущем только планируется, чтобы агентство вышло на обороты 1,5 — 1,8 миллиарда рублей, и это на фоне общеобластного 14-миллиардного жилищно-кредитного оборота весьма скромный вклад, но, с другой стороны, определенное начало положено. А значит, стоит ждать дальнейшего развития — как ни крути, а его диктуют рынок, потребительский спрос и четко определенные бюджетные инвестиции.

Однако ни жилищное кредитование, ни государственая поддержка, ни даже активизация развития стройиндустрии пока не дают никаких результатов по удешевлению стоимости квадратного метра реализуемого жилья. Это связано со многими факторами. Рынок сегодня насыщается более высокими темпами, чем когда бы то ни было, но вот уровень доходов населения, как справедливо заметил Владимир Анисимов, к сожалению, подобными темпами не растет. Поэтому людям предлагается не ждать снижения цен, а начинать решать свои жилищные проблемы самостоятельно — привлекая все доступные для того возможности.