Без ипотеки нет строительства

Поэтому тема кризиса закономерно зазвучала на одном из заседаний комитета Новосибирского областного Совета по строительству и вопросам жилищно-коммунального комплекса. Основная характеристика, без особых предисловий данная современной ситуации председателем комитета Александром Савельевым, — системный кризис, который касается не отдельно взятого предприятия или региона, а всей России.

В последнее время произошло удорожание процентных ставок по ипотечным кредитам. Оно существенно снизило возможность получения строительной продукции гражданами и, соответственно, сократило число первичных кредиторов — представителей банковского сообщества на ипотечном рынке. На сегодня, по словам Алексея Струкова — генерального директора Новосибирского областного агентства ипотечного кредитования (НОАИК, для удобства обозначения в дальнейшем также будем называть эту организацию агентством), в РФ осталось не более 5 — 6 крупных участников, пока еще готовых работать по прежним ставкам. Более суровые условия кредитования изрядно подточили и без того неустойчивую покупательскую способность граждан. Нет спроса на жилье — никому не нужны и предложения, и строители сегодня вынуждены простаивать.

НОАИК изначально создавалось в 2002 году как институт развития ипотечного кредитования на территории Новосибирской области. В 2006 — 2007 годах наблюдался бурный рост рыночного ипотечного продукта, и примерно по 2005 год агентство было фактически монополистом этого сегмента. Алексей Струков рассказывает: после того, как ипотечные системы стали доступными банковскому сообществу и более-менее понятными потребителям, началось активное привлечение иностранных средств, и гражданам начали выдаваться относительно дешевые кредиты. Сегодня, вследствие разнообразных, в том числе макроэкономических, геополитических составляющих, в России ощущается нехватка финансовых средств для ипотечного кредитования.

По словам Александра Савельева, порядка 40 процентов средств рынка жилой недвижимости — это деньги ипотечных жилищных клиентов. Еще в прошлом году (при оживленном ипотечном процессе) эти средства были на рынке. Они и подогревали платежеспособный спрос, и способствовали развитию составляющих строительного комплекса — предприятий стройиндустрии, проектных, строительных организаций. Оживить рынок, хотя бы немного понизив процентные ставки, считает Алексей Струков, удастся не ранее чем через год-полтора.

Как один из выходов специалисты агентства предлагают разнообразные ипотечные кредиты: от государственных программ Федерального ипотечного агентства до проектов российских и даже западных банков. Среди новых предложений агентства — ипотечный заем, который предоставляется юридическими лицами, тогда как ипотечные кредиты предоставляют банки.

«Сегодня мы имеем на рынке фактически только классическую ипотеку, — говорит Алексей Струков. — Речь идет только о приобретении недвижимости под залог имеющегося или приобретаемого жилья. Но объективно никто в РФ до сих пор не запустил механизм новых ипотечных продуктов».

Со следующего года НОАИК планирует внедрять кредиты с плавающей процентной ставкой. Это военно-накопительная ипотечная программа, по которой военнослужащие смогут выступать заемщиками, а платежи в период их службы в армии РФ будет вносить Министерство обороны.
Еще один новый ипотечный продукт подразумевает ежегодное 7 — 8-процентное (в определении этой цифры специалисты опирались на среднюю динамику роста доходов населения в РФ в целом) удорожание месячного ипотечного платежа. Этот продукт нацелен на молодых граждан, имеющих перспективу по доходам — перспективу карьерного роста.

Планируется развивать и кредиты с безвозмездными государственными субсидиями гражданам на приобретение либо строительство жилья.
Не просто нерешенным, но и во многом больным вопросом сегодняшнего дня является проблема ипотечных кредитов под залог земли, о которой говорится с 2007 года. Планируется, что запуск этого проекта удастся совершить в 2009 году.

Пока внедряются новые ипотечные проекты и делаются попытки всеми возможными способами реанимировать покупательскую способность населения, новосибирским строителям приходится пережидать тяжелые времена. В результате уже сегодня во многих сибирских городах останавливают свою деятельность предприятия стройиндустрии, растет их задолженность, строители не платят своим поставщикам стройматериалов. И для преодоления кризиса, по оценке руководителя агентства, в целом необходимо выкупить на рынке порядка 75 процентов готовых и пока пустующих квадратных метров жилья. На этом проблема замыкается в кажущийся на сегодня безвыходным круг: имеющееся жилье фактически некому продавать — мало кто сможет его приобрести.

Депутаты облсовета пришли к выводу о том, что без вмешательства государства разрешить сложившуюся ситуацию вряд ли удастся. И серьезная финансовая поддержка государства в данном случае требуется не только и не столько конечным потребителям строительной продукции, сколько самим строителям.

Фотографии статьи

186-04.jpg